土地制度--《青岛城市历史读本》（1891-1949）连载⑤

      德国租借青岛之前，胶澳一带居民按清政府税制交纳田赋，每亩土地纳税3分2厘。

青岛湾畔(1913年前后)

      1897年11月14日，德国占领青岛当天即实施土地买卖冻结政策，发布公告禁止任何人以任何形式出让土地。1897年12月—1898年1月，德国殖民当局一面设立测量部，测量占领区土地面积，确定土地等级；一面会同即墨知县与青岛及其附近18个村签订契约，明确德国殖民当局拥有土地的优先购买权。据《胶澳志》记载，1898年1月—1902年4年间，德国殖民当局以青岛村为中心，北自海泊河起，经仲家洼、小湛山，南至汇泉角以西一带，收买土地14000余亩。至日德开战前10余日，又在李村、沧口、海西一带购买土地4500余亩。购地价格按照1892年登州总兵章高元购置公用土地的价格，一级地每亩37.5元，二级地每亩25元，三级地每亩12.5元。

      1898年9月2日，德国胶澳总督府颁布《置买田地章程》、《征收课税章程》，此后又陆续出台《青岛地税章程》(1899年)、《征收钱粮章程》(1904年)、《田地易主章程》(1904)、《地亩章程告示》(1906)、《更订征收钱粮章程》(1908年)、《买地办理章程》(1912年)等，土地制度不断细化和完善。《置买田地章程》第一、二款明确规定德国殖民当局对德占青岛全境土地的独占初购权：“嗣后由德国总督渐次将德属所有各地亩全行向中国地主收买，其买价须比照德国官兵未来驻守之先时兴地价酌定。”“在总督未买之先，各村居民人等凡有意欲卖地，抑或改换该地向来用法者，务须先禀请总督准否，并不准私办，除同村或同宗之外，无论何地均不准或卖或租与他人。”德国胶澳总督府对出售土地实行拍卖制度。1898年10月3日举行第一次土地拍卖。在公开拍卖前，组织评估委员会进行地价评估，提前公告土地建设计划及各笔拍卖土地的底价。竞购者必须在正式拍卖前8天内向政府申请，并须提交土地使用计划纲要及说明申购该土地的目的，出价最高者获得土地。《置买田地章程》规定对卖出的私有土地按地价征收6%的土地税，最初3年依据土地卖价缴纳，其后按照土地评估价缴纳。对于教会、机关、学校、医院、台东镇劳工区等公益事业用地则实行完全或部分免税。为防止有人炒卖地皮，规定买主拍得土地后，必须从登记立案起3年内完成建筑；如果违约或私自改变土地用途，政府将收回土地或提高土地税；不按所定日期完成房屋建设，则土地税率提高为9%；3年后仍未完成建设则加至12%；以此递推，加至24%为止；待建设完成之后，税率恢复至6%。该《章程》还规定征收土地增值税：“所有买主如有将已买之地转卖与别人者，应许卖时将实赚银数三分之一缴与督署公用。”为防止买卖双方隐匿土地买卖价格，又规定政府有权按其申报的土地买卖价格优先购买；如果土地没有转卖，则政府每25年要征收一次不超过盈利1/3的土地增值税。

      德国殖民当局对未经收买的土地即民有地实行另一种税收办法，称为“地丁税”。1898年9月2日颁布的《征收课税章程》规定：“凡德境内未经总督收买之地，其作用与从前无异者，均照向例，每一官亩应完钱粮京钱六十四文。”1904年对此税的征收作了修正，规定：“区域内土地尚未为政府取得者，每亩农田依中国式税率年纳地课京钱200文。”1908年将民有地土地税从200文提升至350文。1913年规定对民有地分3个等级征税。

       德占时期青岛土地制度对土地法改革作出了有益的尝试，其中一些规定在当时的中国和世界都是首次实施。青岛土地制度所采取的土地增值税法为举世初创，地价税法为东亚首次实施。该土地制度不仅推动了青岛的城市现代化进程，对孙中山的土地思想和全国的土地制度都产生了很大影响，德国、英国、美国、加拿大、澳大利亚等国家也纷纷效仿。

      日本第一次占领青岛初期基本沿用德占时期的土地制度，只在不动产证明及登录等项手续上另订特别规则。1916年，青岛军政署规定当年完成建筑将免除两年的地租，对开垦官有荒地者亦免除地租，以扶持日侨久居青岛。1920年，为便于日侨攫取利益，取消土地增值税，对买卖土地仅征收2‰的契税。1918年后，日本在四方、沧口一带收买土地约300万坪，除政府用地外，其余仍租与原主耕种，每亩租银约3~5元不等。后又填埋大港、小港附近浅滩共17.9万余坪。对于官有土地，由于日本对德宣战时曾有战后将青岛交还中国的宣言，不便出卖官有地，土地大多为出租，租期定10年为限。华盛顿会议决定将青岛归还中国时，日本当局于1922年2月间曾突然宣告低价出卖50万坪土地，承买之人绝大多数为日人，在中国抗议下，由日本陆军省来电阻止而未能实行。至1922年3月末，日本当局出租官地达841万余坪；日本人收买的土地也在百万坪以上，其收买价格比以前德人收买民地的价格还低。1922年中日双方鲁案善后谈判时日本对于强买土地主张永久无偿租用，中方坚决反对，最后双方未能达成一致而成为悬案。

      中国收回青岛后，对官有土地的计算方法改坪为平方公步，租价略为减轻。当时青岛市内外私有地共计有160.593万平方米，民有地有111364中亩。1925年后又开放沧口工场地，招领市外农地，官有土地比接收时有所增加。此时期胶澳商埠督办公署先后出台《征收地税暂行规则》(1923年)、《胶澳商埠不动产证明许可收费规则》(1923年)、《领租官有土地暂行规则》(1923年)、《征收地租暂行规则》(1924年)等土地规章，规定德国管理时期卖出的私有地按接收底册旧额征税6%~24%，民有地仍按原有税率分3等征收。土地买卖时征收15‰的不动产移转许可费。官有地出租则按用途及等级征收不同租费，租地期限除有特别情形应随时调整外，最长不得逾30年。对于日人所租土地，《山东悬案细目协定》第六条规定：“中国政府对于《解决山东悬案条约》批准交换前日本官宪所许可出租之地租期满了后，以同一条件准其续租三十年。前项所定三十年期满时仍得续租，但其续租条件应按照胶澳商埠租地规则办理。条约批准交换前日本官宪许可出租之地，在许可条件所定期限内未着手筑造或工作者不在前两项之列。”

20世纪30年代的青岛

      1929年南京国民政府接管青岛，成立地政局，清理土地租税，改订土地清册，统计全市土地，整理公有土地等。1932年春，正式进行土地测量、地价评估和土地移转登记，土地制度和管理渐趋规范。青岛市政当局对公有地实行竞租，按区域等级征收租权金和常年地租，租期为30年。对私有地继续征收土地税，为与民国土地法保持一致，将青岛一直以来实行的6%的土地税税率改为2%，“税率虽减而以地价增高之故，额取税项仍有增而无减”。1935年《青岛市征收地税暂行规则》规定:如建筑延期，得递加至10%。土地买卖时按价征收15‰的不动产移转费，或于15年届满土地所有权无移转时征收，并规定“凡不动产之证明，须据实报价，倘有匿报价额，希图省费情事，得按固定价额计算或由官厅按照所报之价收买之”。外侨或中国人的私有地若移转给外国人，则卖主必须先将土地性质改为公有，然后才批准其将土地租权移转，以便政府逐渐将外侨私有地收归公有。

      日本第二次侵占青岛时期，在地政方面仍然实行掠夺式经营，一方面在四方、沧口一带填海造地，设立工厂；另一方面强买民间土地，用以修筑战争工事等。

      南京国民政府第二次统治时期，设青岛市地政局，按照土地法管理土地事宜。